명의만 잠깐 돌리는 '가장매매', 절세가 아니라 조세포탈입니다 — 2026년 국세청 부동산 탈세 조사

절세라고 들었던 방법이, 올해 검찰 고발로 끝난 사례가 한둘이 아닙니다. “집이 두 채인데 한 채를 잠깐 다른 사람 이름으로 돌려두면 양도세를 아낄 수 있다.” 부동산 커뮤니티나 주변을 통해 한 번쯤 들어보셨을 이야기입니다. 결론부터 말씀드리면, 명의만 잠깐 돌리는 ‘가장매매’는 절세가 아니라 조세포탈입니다. 세금을 다시 내는 데서 끝나지 않고, 부정행위 가산세 40%에 형사처벌까지 따라붙으며, 이름을 빌려준 가족도 함께 처벌받습니다.

이 글은 국세청에서 세무조사 통지서를 받으신 분, 그리고 아직 받지는 않았지만 비슷한 고민을 하고 계신 분을 위해 작성했습니다. 국세청이 2026년 7월 발표한 보도자료를 근거로, 무엇이 문제였고 어떻게 대응해야 하는지 쉽게 설명드립니다.

1. 국세청이 이번에 조사한 네 가지 유형

2026년 7월, 국세청은 초고가주택 등 부동산 탈세 혐의자 104명을 조사한 결과를 발표했습니다. 추징한 세금이 318억 원, 드러난 탈루 규모는 총 731억 원입니다. 이 중 6명은 조세포탈범으로 검찰에 고발됐고, 4명은 벌금 상당액 7억 원의 통고처분, 명의신탁 등 부동산실명법 위반 20명은 관할 지자체에 통보됐습니다.

발표를 뜯어보면 이번 조사는 크게 네 갈래였습니다.

• 가장매매 — 저가주택을 친척·지인에게 명의만 넘긴 뒤, 양도차익이 큰 고가주택을 1세대 1주택으로 비과세 받는 유형. 이번 조사에서 가장 많이 적발됐고, 검찰 고발로 이어진 사례도 여기서 나왔습니다.
• 초고가주택 취득 — 소득·재산에 비해 설명되지 않는 자금으로 초고가 아파트를 취득한 유형. 법인 자금을 빼돌리거나 사업소득을 누락해 취득자금을 만든 경우가 확인됐습니다.
• 외국인 취득 — 거주 목적이 아닌 투기 목적으로 주택을 사면서, 취득자금을 증여받고 신고를 누락한 유형.
• 고액 월세 — 소득이 없는데도 강남권 고가 아파트에 고액 월세로 거주하며, 그 자금을 부모에게 증여받고 신고하지 않은 유형.

이 중 가장 많은 분이 “이건 괜찮겠지” 하고 손대는 첫 번째, 가장매매를 중심으로 살펴보겠습니다.

2. 명의만 잠깐 돌리는 것이 ‘절세’가 아니라 ‘조세포탈’인 이유

이번에 검찰 고발된 대표 사례를 보겠습니다. 2주택자인 甲은 양도차익이 큰 고가아파트를 팔기 전에, 본인이 살던 저가아파트를 어머니의 지인에게 명의만 넘겼습니다. 그리고 고가아파트를 약 20억 원에 팔면서 “나는 이제 1주택자”라며 비과세로 신고했습니다.

겉보기엔 완벽합니다. 그런데 국세청은 이걸 절세로 보지 않았습니다. 많은 분이 최악의 경우를 ‘걸리면 세금 다시 내는 것’ 정도로 생각하십니다. 여기서 인식을 바꾸셔야 합니다. 명의만 돌리는 가장매매는 세금 문제가 아니라 형사 문제입니다.

(1) 부정행위 가산세 40%

정상적인 실수로 세금을 적게 신고하면 가산세가 10%입니다. 그러나 고의로 사실을 숨기거나 꾸며서 적게 신고하면 세율이 4배로 뜁니다.

국세기본법 제47조의3 제1항 제1호

부정행위로 과소신고한 경우, 그 부정행위로 인한 과소신고세액의 100분의 40을 가산세로 부과합니다. (국제거래에서 발생한 경우에는 60%)

여기서 ‘부정행위’란 이중장부 작성, 거짓 증빙·문서의 작성 및 수취, 재산의 은닉처럼 세금의 부과·징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적 행위를 말합니다. 명의만 넘기고 실제 소유는 그대로 유지하는 가장매매는 이 정의에 정확히 들어맞습니다.

(2) 조세포탈 검찰 고발

가산세로 끝나지 않습니다. 부정행위가 확인되면 형사 절차가 따라붙습니다.

조세범 처벌법 제3조 제1항

사기나 그 밖의 부정한 행위로 조세를 포탈한 자는 2년 이하의 징역 또는 포탈세액의 2배 이하에 상당하는 벌금에 처합니다. 포탈세액이 3억 원 이상이고 신고·납부할 세액의 30% 이상인 경우, 또는 포탈세액이 5억 원 이상인 경우에는 3년 이하의 징역 또는 3배 이하의 벌금으로 가중됩니다.

위 사례에서 甲은 비과세가 부인되고 다주택자 중과세율까지 적용되어 약 10억 원의 양도세를 추징당했습니다. 그리고 조세포탈범으로 검찰에 고발됐습니다.

(3) 이름을 빌려준 사람도 함께 처벌됩니다

이 부분은 아무도 미리 말해주지 않습니다. 甲의 거래를 주도한 어머니, 그리고 명의를 받아준 어머니의 지인까지 함께 조세포탈범으로 검찰에 고발됐습니다. 다른 사례에서도 이름을 빌려준 남편 친구, 동생이 예외 없이 고발되거나 통고처분을 받았습니다.

‘잠깐 이름만 빌려줘’라는 부탁은, 그 사람을 범죄의 공범으로 끌어들이는 부탁입니다. 가족에게 이걸 부탁하기 전에 반드시 아셔야 하는 내용입니다.

3. 명의는 옮겼는데 실질이 남는다 — 조사관이 보는 것

“서류는 완벽하게 만들었는데 왜 걸릴까?” 이 질문에 답하려면 조사관 입장에서 생각해봐야 합니다. 역지사지로, 세무서 조사관이 명의 이전 거래에서 확인하는 것은 딱 하나입니다. “명의는 넘어갔는데, 실질도 같이 넘어갔는가?”

이번에 적발된 사례들을 보면, 실질의 흔적이 그대로 남아 있었습니다.

• 명의를 넘긴 집에 본인이 계속 살았다. 앞의 사례에서 甲은 지인에게 넘긴 저가아파트에 양도 후에도 계속 거주했습니다. 심지어 그 집의 취득세·재산세를 대신 내주고, 매월 사례금까지 지급했습니다. 명의만 이름뿐이었다는 증거입니다.
• 양도 후에도 월세를 본인이 받았다. 다른 사례에서 甲은 다가구주택 건물만 동생에게 넘긴 뒤 아파트를 비과세로 팔았습니다. 그런데 넘겼다는 그 주택의 월세를 양도 후에도 본인이 계속 받고 있었습니다. 소유권을 넘긴 사람이 임대수익을 챙길 이유는 없습니다.
• 대금을 우회송금한 기록이 오히려 증거가 됐다. 또 다른 사례에서는 매수인이 실제로 돈을 낸 것처럼 꾸미려고 매매대금을 친구·회사동료를 거쳐 우회송금했습니다. 그 금융기록이 그대로 남아 조작의 결정적 증거가 됐습니다.

서류는 만들 수 있습니다. 그러나 거주, 임대수익, 자금흐름 같은 실질은 지워지지 않습니다. 명의와 실질이 어긋나는 순간 걸립니다.

자금출처가 문제된 초고가·외국인·고액월세 유형도 뿌리는 같습니다. 소득과 재산에 비해 설명되지 않는 돈이 방아쇠였습니다. 사업소득을 누락해 만든 현금으로 40억 원대 아파트를 산 경우, 소득이 없는데 매달 수백만 원 월세를 내며 사는 경우 모두 “이 돈이 어디서 났는가”라는 하나의 질문에서 시작됐습니다.

4. 조사 통지서를 받은 뒤에 갈리는 세 가지

여기까지 읽고 “이미 늦었구나” 생각하실 수 있습니다. 그렇지 않습니다. 조사 통지서를 받았다는 건 결과가 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 오히려 지금부터 결정되는 것이 많습니다. 크게 세 가지가 갈립니다.

1. 가산세가 10%냐 40%냐 — 부정행위(고의)로 인정되느냐에 따라 가산세율이 네 배 차이 납니다. 같은 세액이라도 고의가 아니라 착오·해석 차이로 소명되면 부담이 크게 달라집니다.
2. 단순 추징이냐 검찰 고발이냐 — 조세포탈이 성립하면 세금 추징에 더해 형사 절차로 넘어갑니다. 부정한 행위가 있었는지, 그 정도가 어떠한지에 따라 여기서 길이 갈립니다.
3. 통고처분으로 끝나느냐 형사재판으로 가느냐 — 통고처분은 벌금 상당액을 통보하고, 이를 이행하면 공소제기를 면하게 해주는 제도입니다. 이번 조사에서도 4명은 검찰 고발 대신 통고처분(7억 원 상당)으로 마무리됐습니다. 다만 이행하지 않으면 고발로 이어져 형사재판으로 넘어갑니다.

문제는, 이 세 갈림길이 조사 초기에 결정된다는 점입니다. 조사관 앞에서 무심코 한 말 한마디, 급하게 제출한 서류 한 장이 고의 인정의 근거가 됩니다. 앞서 본 우회송금 기록처럼, 스스로 만든 자료가 불리하게 작용하는 경우가 많습니다.

그래서 세무조사 통지서를 받으셨다면, 조사관과 혼자 마주 앉기 전에 전문가부터 만나셔야 합니다. 무엇을 소명하고 무엇을 제출할지 순서를 잡는 일은 조사가 시작되기 전에 끝나 있어야 합니다.

5. 정상 거래인데 가장매매로 오해받는 경우

한 가지 짚고 넘어가야 할 것이 있습니다. 모든 가족 간 거래가 가장매매는 아닙니다. 실제로 정당한 사정이 있어 가족·지인과 거래했는데, 소명 자료가 부족해 부정행위로 몰리는 경우도 있습니다.

명의 이전에 합리적 이유가 있었는지, 대금이 실제로 오갔는지, 이전 후 실질이 정말 바뀌었는지. 이걸 증빙으로 설명하지 못하면 정상 거래도 가장매매와 똑같이 취급받을 위험이 있습니다.

전문가로서 제 판단을 말씀드리면, 이런 경우일수록 초기 대응이 결과를 가릅니다. 억울하게 부정행위로 몰리는 것과, 처음부터 실질을 정리해 소명하는 것은 세액이든 형사책임이든 완전히 다른 결말로 이어집니다.

6. 결론 — 절세와 탈세를 가르는 선은 하나입니다

절세와 탈세를 가르는 선은 하나입니다. 실질을 실제로 바꿨느냐, 아니면 명의만 옮겼느냐.

명의만 돌리면 조세포탈이고, 양도 전에 요건을 실제로 갖춰두면 절세입니다. 그리고 그 준비는 부동산을 파는 계약 전에 이미 끝나 있어야 합니다. 사고가 난 뒤 막는 것이 아니라, 이겨놓고 시작하는 것입니다.

거래 전이라면 다음을 먼저 점검해 보시길 권합니다.

1. 명의 이전에 세금 외의 합리적 이유가 있는가?
2. 대금이 실제로 오갔고, 그 흐름을 증빙으로 설명할 수 있는가?
3. 이전 후 거주·임대수익 등 실질이 정말 바뀌었는가?

가족 간 자산 이전에서 편법증여·저가양도로 오해받지 않는 방법은 상속·증여 분류에서, 자금출처 소명의 기본은 해외송금, ‘자금출처 소명’에서 막히지 않으려면에서 함께 확인하실 수 있습니다.

이미 조사 통지서를 받으셨다면, 지금이 그 첫 수를 두는 시점입니다. 혼자 판단하기 전에 정택스플랜으로 상담을 요청해 주세요. 합법적인 테두리 안에서 지킬 수 있는 것을 지켜드리겠습니다.