상속주택과 기존 주택, 어느 것을 먼저 팔아야 하나요 (다주택자 매도 순서 판정법)

상속주택이 있는 다주택자분들께 가장 많이 받는 질문이 이것입니다. “내 집들을 어떤 순서로 팔아야 세금이 제일 적게 나오나요?”

당연히 가장 효율적인 매도 순서는 사람마다 다릅니다. 다만 상속주택을 보유하고 계신 분이라면 비교적 간단한 기준으로 순서를 판단할 수 있습니다. 결론부터 말씀드리면 이렇습니다.

• 기존 주택을 보유한 상태에서 상속을 받았다면 → 기존 주택을 먼저
• 상속주택을 먼저 취득하고 이후 다른 주택을 샀다면 → 상속주택을 5년 이내에 먼저
• 3주택 이상이라면 → 중과세를 피할 주택과 시세차익이 작은 주택을 먼저

각각의 경우를 하나씩 살펴보겠습니다.

1. 2주택: 기존 주택을 보유한 상태에서 상속주택을 취득한 경우

기존 주택(A)을 보유한 상태에서 상속주택(B)을 취득한 경우라면, 기존 주택을 먼저 매도하는 것이 효율적인 경우가 많습니다.

요건을 충족하면 기존 주택(A)을 매도하면서 양도소득세 비과세를 적용받고, 동시에 양도소득세 중과세도 피할 수 있기 때문입니다. 상속주택과 관련된 비과세 규정이 바로 이 순서를 전제로 설계되어 있습니다.

2. 2주택: 상속주택을 먼저 취득하고 이후 다른 주택을 취득한 경우

상속주택(A)을 먼저 취득하고 그 뒤에 다른 주택(B)을 취득한 경우에는 상황이 복잡해집니다.

이 경우에는 다른 주택(B)을 먼저 매도하더라도 양도소득세 비과세를 적용받을 수 없습니다. 앞서 말씀드린 대로 상속주택과 관련된 비과세 규정은 기존 주택을 보유한 상태에서 상속주택을 취득한 경우에 적용되기 때문입니다.

그렇다면 방향을 바꿔야 합니다. 비과세가 아니라 양도소득세 중과세를 피할 수 있는 주택을 먼저 파는 것이 기본입니다.

• 비조정대상지역 주택이 있다면 그 주택을 먼저 매도하는 편이 효율적입니다.
• 두 주택 모두 조정대상지역이라면 이야기가 더 복잡해집니다. 다만 상속받고 5년 이내에 상속주택(A)을 양도하는 경우 양도소득세 중과세를 피할 수 있는 경우가 많습니다.

따라서 두 주택 모두 조정대상지역인 상황에서는 상속주택(A)을 먼저 매도하는 편이 절세 측면에서 효과적인 경우가 많습니다. 중과세를 피하기 위한 세부 요건은 분량이 적지 않아 이어지는 글에서 따로 정리해 드리겠습니다.

3. 3주택 이상인 경우

3주택 이상이면 경우의 수가 너무 많아집니다. 주택마다 조정대상지역 여부가 다르고, 시세차익이 얼마나 났는지도 다르고, 어떤 주택을 팔아야 양도소득세 중과세를 피할 수 있는지도 전부 다릅니다.

그래도 대원칙은 같습니다. 다음에 해당하는 주택을 먼저 매도하시면 됩니다.

1. 양도소득세 중과세를 적용받지 않는 주택
2. 시세차익이 작고, 앞으로 집값 상승이 크게 기대되지 않는 주택

상속주택은 상속받고 5년 이내에 매도하면 양도소득세 중과세를 피할 가능성이 높습니다. 그래서 기존 주택보다 상속주택을 먼저 매도하는 것이 좋은 선택지가 될 수 있습니다.

다만 상속주택이 서울 핵심지처럼 가격 상승이 크게 기대되는 물건이라면 원칙을 깨야 합니다. 이 경우에는 상속주택을 마지막에 양도하는 편이 전체적으로 유리할 수 있습니다.

한 가지 더 덧붙이면, 조정대상지역 다주택 중과세율은 2027년부터 한시적으로 낮아질 예정이므로 매도 순서와 함께 매도 시점도 같이 따져 보시는 것이 좋습니다.

4. 결론

상속주택과 관련해서는 양도소득세 비과세 혜택과 양도소득세 중과세 제외 혜택이라는 두 가지 장치가 있습니다. 이 두 규정을 제대로 적용받으면 최소한의 세금으로 주택을 정리할 수 있습니다. 반대로 순서 하나를 잘못 잡으면 받을 수 있었던 혜택이 그대로 날아갑니다.

지금 점검해 보실 질문 세 가지를 남겨 드립니다.

• 상속주택과 기존 주택 중 어느 쪽을 먼저 취득했는가?
• 각 주택이 조정대상지역에 있는가?
• 상속개시일부터 5년이 얼마나 남았는가?

특히 세 번째 질문이 중요합니다. 5년이라는 기간은 되돌릴 수 없고, 지나고 나면 선택지 자체가 사라집니다.

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