다주택 양도세 중과세율, 2027~2028년 한시로 얼마나 낮아지나

조정대상지역에 있는 주택을 여러 채 가진 상태에서 한 채를 팔면 지금은 기본세율에 최대 30%p가 더 붙습니다. 이 다주택 양도소득세 중과세율을 2027년과 2028년 두 해에 한해 낮추는 내용이 이번 세제개편안에 담겼습니다.

이 글은 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안을 기준으로 하며, 국회 심의 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다.

지금 붙는 중과세율

조정대상지역 주택을 다주택 상태에서 팔면 기본세율 6~45%에 중과세율을 더합니다. 1세대 2주택이거나 1주택과 조합원입주권·분양권 1개를 보유한 경우는 20%p, 1세대 3주택 이상이거나 주택과 조합원입주권·분양권을 합쳐 3개 이상인 경우는 30%p가 붙습니다. 보유 2년 미만 주택은 이 세율과 단기양도 세율(1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%) 중 큰 쪽을 내고, 중과 대상 주택은 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.

보유기간 2년 이상인 주택을 2026년 5월 9일까지 판 경우에는 중과를 하지 않는 한시 배제가 있었지만, 이 기간이 이미 끝나 2026년 5월 10일 이후 양도분부터는 중과세율이 다시 적용되고 있습니다.

2027년과 2028년만 낮아지는 세율

개편안은 기본 중과세율은 그대로 두고, 파는 시점에 따라 낮은 세율을 한시로 적용하는 단서를 붙입니다. 2027년 양도분은 2주택 5%p, 3주택 이상 10%p, 2028년 양도분은 2주택 10%p, 3주택 이상 15%p가 붙습니다. 보유기간 2년 이상인 주택에만 적용되고, 장기보유특별공제 배제와 단기양도 세율 비교는 완화 기간에도 그대로 남습니다. 2029년 이후 양도분부터는 다시 20%p·30%p로 돌아갈 예정입니다.

가정으로 본 세액 차이

조정대상지역에 집이 세 채 있고 그중 한 채를 파는 상황을 가정해 보겠습니다. 보유기간은 2년이 넘었고 양도소득 과세표준은 4억원이며, 다른 공제·감면은 없고 지방소득세는 제외하고 계산하겠습니다.

중과세율은 기본세율 위에 더해지는 부분이라 기본세율로 계산되는 금액은 언제 팔든 같고, 달라지는 부분은 더해지는 %p뿐입니다. 현행 30%p가 2027년 양도분은 10%p로 낮아져 차이가 20%p이므로 4억원의 20%인 8,000만원만큼 세금이 줄어듭니다. 2028년 양도분은 15%p가 붙어 차이가 15%p로 좁혀지고, 줄어드는 금액은 6,000만원이 됩니다. 재정경제부 문답자료는 양도차익 5억원인 2주택자를 예로 들어, 세금이 현재 약 2.7억원에서 2027년 약 2.0억원, 2028년 약 2.2억원이 된다고 설명합니다.

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2026년에 이미 판 경우

중과세율이 이미 적용된 2026년 양도분도 2027년 1월 1일 이후 예정신고나 확정신고를 하면 완화된 세율(2주택 5%p, 3주택 이상 10%p)을 적용받는 특례가 함께 담겼습니다. 보유기간 2년 이상인 경우로 한정되며, 국회 심의를 거쳐야 확정되는 내용입니다.

정리

다주택 양도소득세 중과세율은 2027년과 2028년 두 해에 한해 낮아지고, 2029년부터는 현행 수준으로 돌아갈 예정입니다. 완화 기간에도 장기보유특별공제 배제와 단기양도 세율 비교는 그대로 남으므로, 보유 형태와 처분 시점에 따라 실제 부담이 달라질 수 있습니다. 구체적인 상황별 검토가 필요하시면 상담으로 문의해 주시길 바랍니다.