종부세 기본공제, 2027년부터 거주 여부에 따라 달라집니다

종합부동산세 1세대 1주택자의 기본공제가 2027년부터 그 집에 사는지 여부에 따라 14억원과 9억원으로 나뉠 전망입니다. 살지 않으면 지금보다 공제가 3억원 줄어드는 셈입니다.

1주택자가 아닌 경우에도 지금의 정액 9억원 공제가 사라지고, 4억원에 거주 주택의 비중을 더하는 계산식으로 바뀝니다.

재정경제부가 2026년 세제개편안에 담은 종부세 기본공제 개편 내용을 정리했습니다.

이 글은 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안을 기준으로 합니다. 국회 심의 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다.

얼마부터 종부세를 내는지, 법에 새 기준이 들어옵니다

지금의 종합부동산세법은 누가 내는지만 정해 두고 있습니다. 과세기준일 현재 주택분 재산세를 내는 사람이 종부세 납세의무자가 되고, 얼마부터 과세대상인지는 따로 규정돼 있지 않습니다. 개편안은 납세의무자 규정은 그대로 둔 채 과세대상 금액 기준을 새로 넣습니다. 1세대 1주택자는 공시가격 합계액이 14억원을 넘을 때, 그 외에는 9억원을 넘을 때 과세대상이 됩니다. 상세본은 이를 시가로 각각 약 20억원, 약 13억원 수준이라고 함께 적어 두었습니다.

1세대 1주택자, 거주하면 14억원 거주하지 않으면 9억원

종부세 과세표준은 공시가격 합계에서 기본공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해서 계산합니다. 이 기본공제금액이 거주 여부에 따라 달라집니다. 지금은 1세대 1주택자면 거주 여부와 관계없이 12억원을 공제받지만, 개정안에서는 그 집에 거주하면 14억원, 거주하지 않으면 9억원을 공제받습니다.

일시적 2주택이나 상속주택, 지방 저가주택처럼 1세대 1주택자로 보아 주는 특례라면 거주 여부는 특례주택이 아니라 원래 가지고 있던 1주택을 기준으로 판단합니다. 다만 일시적 2주택의 신규주택에 한해서는 그 집에 거주하는 경우도 거주로 인정한다고 문답자료에 적혀 있습니다.

부부가 집 한 채를 함께 가지고 있다면, 각자 따로 신고할 때는 거주 시 각 9억원, 비거주 시 각 4억원이 공제됩니다. 1세대 1주택자 특례를 신청하면 거주 14억원, 비거주 9억원이 적용됩니다.

1주택자가 아니면 공제액이 계산식으로 바뀝니다

1세대 1주택자가 아닌 경우 지금은 9억원을 정액으로 공제받습니다. 개정안에서는 이 중 4억원만 그대로 두고, 나머지 5억원은 가진 주택 공시가격 합계액에서 거주하는 집이 차지하는 비중만큼만 공제합니다. 문답자료 사례를 옮기면, 공시가격 10억원 주택 2채 중 1채에 거주하는 경우 4억원 + (5억원 × 1/2) = 6억 5,000만원이 공제됩니다. 3채 중 1채에 거주하면 4억원 + (5억원 × 1/3) = 약 5억 7,000만원, 어느 주택에도 거주하지 않으면 4억원까지 내려갑니다. 거주하는 집의 공시가격 비중이 낮을수록 공제액이 줄어드는 구조입니다. 법인은 지금처럼 기본공제가 없습니다.

공시가격 15억원 한 채라면 얼마나 달라지나

1세대 1주택자가 공시가격 15억원짜리 집 한 채를 가지고 있다고 가정해 보겠습니다. 여기에 공정시장가액비율을 곱해야 과세표준이 나오므로, 아래 숫자는 세금이 아니라 공제를 뺀 뒤 남는 금액입니다. 현행 기준으로는 12억원을 공제받아 3억원이 남고, 개정안에서는 거주 시 14억원을 공제받아 1억원, 비거주 시 9억원을 공제받아 6억원이 남습니다. 같은 집인데 거주 여부만으로 남는 금액이 1억원과 6억원으로 벌어지고, 여기에 비율과 세율이 곱해지므로 실제 세금 차이는 더 크게 나타날 수 있습니다.

앞의 사례에서 공시가격 10억원 주택 2채를 가지고 한 채에 사는 경우라면, 공제가 9억원에서 6억 5,000만원으로 줄어 남는 금액이 11억원에서 13억 5,000만원으로 늘어납니다.

정리

과세대상 조정과 기본공제금액 조정 모두 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용되며, 상세본에 별도의 경과조치는 제시되지 않았습니다. 과세기준일에 어느 집에 살고 있는지, 그 집의 공시가격 비중이 얼마인지에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으니 미리 확인해 두시기 바랍니다.

구체적인 상황별 검토가 필요하시면 상담으로 문의해 주시길 바랍니다.