종합부동산세 세부담 상한 200% 조정, 2027년부터 보유세는 어떻게 달라지나

보유세가 전년보다 크게 뛰는 것을 막아 주던 장치의 폭이 넓어질 예정입니다. 재산세와 종합부동산세를 합한 금액이 작년 세액의 일정 비율을 넘으면 그 초과분은 매기지 않는 세부담 상한 제도인데, 이 비율이 2027년부터 150%에서 200%로 조정됩니다.

이 글은 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안을 기준으로 하며, 국회 심의 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다.

세부담 상한이 하는 일

해당 연도에 내야 할 재산세와 종합부동산세의 합계가 직전연도에 같은 부동산에 부과된 총세액의 상한 비율을 넘으면, 초과분은 없는 것으로 보아 부과하지 않습니다. 공시가격이 크게 올라 계산상 세금이 급증해도 작년 보유세의 일정 배수까지만 실제로 고지되는 구조입니다.

지금은 주택분과 종합합산·별도합산 토지분 모두 150%가 상한이며, 단일세율이 적용되는 법인은 주택분 상한 자체를 적용받지 않습니다.

150%에서 200%로

개편안은 주택분과 토지분의 상한 비율을 함께 150%에서 200%로 올립니다. 계산 방식은 그대로이고, 곱하는 비율만 바뀝니다. 상세본은 주택분과 토지분을 구분하지 않고 함께 200%로 조정한다고만 밝히고 있어, 종합합산 토지와 별도합산 토지를 달리 취급하는 내용은 나와 있지 않습니다.

가정으로 본 세액 차이

작년 재산세와 종합부동산세 합계가 500만원, 올해 계산된 금액이 1,300만원인 경우를 가정해 보겠습니다. 현행 150% 상한에서는 750만원까지만 부과되고 550만원이 잘려 나갑니다. 개편안의 200% 상한에서는 1,000만원까지 부과되어 잘려 나가는 금액이 300만원으로 줄어듭니다. 같은 해에 250만원을 더 부담하게 되는 셈이며, 실제 금액은 공시가격과 보유 형태에 따라 달라집니다.

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영향이 큰 경우

상한 덕분에 계산된 세금보다 적게 내던 경우일수록 이번 조정의 체감 폭이 큽니다. 공시가격이 작년보다 많이 오른 주택·토지, 과세표준이 커서 높은 세율 구간에 있는 다주택자가 여기에 해당합니다. 2027년에는 종합부동산세 세율 인상과 공정시장가액비율 조정도 함께 적용되어 계산되는 세금 자체가 오르는데, 상한까지 완화되면 고지서에 반영되는 폭이 더 커집니다.

종합합산 토지는 상한 완화(2027년)와 최고세율 인상(2028년)의 적용 시점이 어긋난다는 점도 참고할 부분입니다. 법인은 주택분에서는 달라지는 것이 없고, 토지분에는 200% 상한이 그대로 적용됩니다.

정리

종합부동산세 세부담 상한은 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 150%에서 200%로 조정될 예정입니다. 상한 덕분에 세금이 깎여 있던 경우일수록 인상 효과가 크게 나타나므로, 작년 고지서의 재산세·종합부동산세 합계를 먼저 확인해 두는 것이 좋습니다. 구체적인 상황별 검토가 필요하시면 상담으로 문의해 주시길 바랍니다.