종합부동산세 세율, 주택 수 아닌 집값 기준으로 바뀝니다

종합부동산세를 계산할 때 몇 채를 가졌는지부터 따지던 방식이 바뀔 전망입니다. 2027년부터는 과세표준 6억원 초과 12억원 이하 구간의 세율이 주택 수와 관계없이 1.0%에서 1.3%로 오르고, 2주택 이하 보유자의 최고세율은 2.7%에서 2027년 3.5%, 2028년 이후 5.0%까지 올라갑니다.

2028년부터는 아예 주택 수 구분이 사라지고 집값만 보고 세율을 매기는 방식으로 통합됩니다.

재정경제부가 2026년 세제개편안에 담은 종부세 세율 개편 내용을 정리했습니다.

이 글은 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안을 기준으로 합니다. 국회 심의 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다.

지금은 주택 수부터 나눕니다

현행 주택분 종합부동산세는 보유 주택 수를 먼저 구분한 뒤 과세표준 구간별로 세율을 매깁니다. 과세표준 12억원 이하까지는 주택 수와 관계없이 세율이 같지만, 12억원을 넘는 구간부터 3주택 이상 보유자에게 더 높은 세율이 붙습니다. 최고 구간(94억원 초과)은 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%이고, 법인은 구간 구분 없이 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%가 일률적으로 적용됩니다.

2027년, 세율이 오르는 중간 단계

2027년에는 주택 수에 따른 차등 구조를 그대로 둔 채 세율만 올립니다. 가장 넓게 영향을 미치는 대목은 과세표준 6억원 초과 12억원 이하 구간으로, 주택 수와 관계없이 1.0%에서 1.3%로 오릅니다. 최고 구간 세율은 2주택 이하 3.5%, 3주택 이상 5.0%로 오르고, 법인도 같은 폭으로 상향됩니다. 12억원 초과 25억원 이하 구간부터는 3주택 이상 보유자의 세율이 2주택 이하보다 계속 높게 유지됩니다.

2028년부터는 집값만 봅니다

2028년부터는 주택 수 구분 자체가 없어지고, 몇 채를 가졌든 과세표준만 보고 같은 세율을 적용받습니다. 12억원을 넘는 구간에서 2주택 이하 보유자의 세율이 3주택 이상 보유자와 같아지는 셈입니다. 3주택 이상 보유자 입장에서는 12억원 초과 구간 세율이 그대로 유지되고, 6억원 초과 12억원 이하 구간만 오릅니다. 과세표준 6억원 이하 구간의 세율은 세 시점 모두 변동이 없습니다. 법인 중 2주택 이하를 보유한 경우는 2.7%에서 2027년 3.5%, 2028년 이후 5.0%로 오르고, 3주택 이상 보유 법인은 5.0%로 유지됩니다.

과세표준 20억원이면 세금이 얼마나 느나

개인이 주택 두 채를 가지고 있고 주택분 종부세 과세표준이 20억원이라고 가정해 보겠습니다. 재산세와 겹치는 부분을 빼 주는 공제나 세액공제, 세부담 상한 같은 다른 요소는 없다고 두고 세율표만 적용해 보면, 세금은 현행 2,000만원에서 2027년 2,340만원, 2028년 이후 2,740만원으로 늘어나는 계산입니다. 실제 고지되는 금액은 재산세 공제나 세부담 상한 등 다른 요소에 따라 달라지므로, 이 숫자는 세율 변화의 크기를 가늠하는 용도로만 참고하시기 바랍니다.

정리

2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용되며, 상세본에 별도의 경과조치는 제시되지 않았습니다. 과세표준이 어느 구간에 걸리는지, 보유한 주택이 몇 채인지에 따라 체감하는 폭이 크게 달라질 수 있으니 본인 과세표준부터 확인해 보시기 바랍니다.

구체적인 상황별 검토가 필요하시면 상담으로 문의해 주시길 바랍니다.