종합부동산세 과세표준을 정하는 비율이 오릅니다

종합부동산세를 계산할 때 곱하는 공정시장가액비율이 주택분 기준 60%에서 70%로 오를 전망입니다. 3주택 이상 보유자나 조정대상지역 주택 보유자는 2028년 이후 80%까지 오릅니다.

공시가격이 그대로여도 이 비율이 오르면 세금을 매기는 금액 자체가 커지므로 종부세도 그만큼 늘어나는 구조입니다.

재정경제부가 2026년 세제개편안에 담은 공정시장가액비율 상향 내용을 정리했습니다.

이 글은 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안을 기준으로 합니다. 국회 심의 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다.

공정시장가액비율이란 무엇인가

종합부동산세 과세표준은 공시가격 합산액에서 기본공제금액을 뺀 다음, 그 금액 전부가 아니라 일정 비율만큼만 잘라서 정합니다. 이때 잘라 쓰는 비율이 공정시장가액비율입니다. 비율이 낮으면 과세표준이 작아지고, 높으면 커집니다. 공시가격이 오르지 않아도 이 비율만 올리면 세금이 늘어나는 구조입니다.

법에서는 비율 자체를 못 박지 않고 60%에서 100% 사이의 범위만 정한 뒤 시행령에 맡겨 두었습니다. 지금은 주택분에 그 하한인 60%가, 토지분(종합합산·별도합산)에는 상한인 100%가 적용되고 있습니다.

법이 정한 하한이 60%에서 70%로

개편안은 법이 정한 범위의 하한을 60%에서 70%로 끌어올립니다. 시행령에서 고를 수 있는 비율의 바닥이 오르는 것이라, 앞으로는 60%대의 비율을 쓸 수 없게 됩니다. 지금은 시행령만 고쳐도 비율을 60%까지 내릴 수 있지만, 개편안이 통과되면 그 여지가 사라지는 셈입니다.

주택분 비율의 단계적 상향

주택분에는 지금 일률적으로 60%가 적용되고 있습니다. 개편안은 보유 형태에 따라 이 비율을 두 갈래로 두고, 한쪽은 두 차례에 걸쳐 올립니다. 3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)는 2027년 70%를 거쳐 2028년 이후 80%까지 오르고, 그 외 납세의무자는 70%가 적용됩니다. 토지분에 대해서는 상세본에 연도별 비율이 따로 나와 있지 않습니다.

공제 후 10억원이라면 과세표준이 얼마나 커지나

공시가격 합산액에서 기본공제금액을 뺀 금액이 10억원인 경우를 가정해 보겠습니다. 여기에 세율표를 곱해야 세금이 나오므로, 아래 숫자는 세금이 아니라 세율을 매기는 바탕이 되는 과세표준입니다. 현행 60%를 적용하면 6억원, 2027년 70%를 적용하면 7억원, 2028년 이후 80%(3주택 이상이거나 조정대상지역 주택을 가진 경우, 1세대 1주택자 제외)를 적용하면 8억원이 됩니다. 공시가격도 기본공제도 그대로인데 과세표준만 6억원에서 8억원으로 커지는 셈이고, 세율은 과세표준이 커질수록 높은 구간이 붙는 구조라 늘어나는 세금은 과세표준이 늘어난 폭보다 클 수도 있습니다.

정리

2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용되며, 상세본에 별도의 경과조치는 나와 있지 않습니다. 공시가격 합산액이 기본공제금액에 못 미쳐 과세표준이 0인 경우에는 이 개정의 영향을 받지 않습니다. 본인이 어느 쪽에 해당하는지부터 확인해 보시기 바랍니다.

구체적인 상황별 검토가 필요하시면 상담으로 문의해 주시길 바랍니다.