지방에 집 한 채 더 사도 1주택 유지, 세컨드홈 특례 대상이 넓어집니다

1주택자가 지방 주택을 한 채 더 사도 원래 집을 1세대 1주택으로 인정해 주는 지방 세컨드홈 특례의 적용 지역이 넓어질 예정입니다. 지금은 인구감소지역 주택만 대상이지만, 개편안은 그 밖의 비수도권 지역까지 넓히고 일부 지역은 공시가격 상한을 4억원에서 6억원으로 올리는 내용을 담고 있습니다.

이 글은 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안을 기준으로 하며, 1세대 1주택 특례 확대는 국회 심의에서 내용이 달라질 수 있습니다. 주택 수 제외 특례는 시행령 개정 사항이라 국회 심의 없이 정부가 확정하며, 세부 내용은 달라질 수 있습니다.

지금 지방 세컨드홈 특례는 이렇게 작동합니다

1주택(또는 조합원입주권·분양권 1개)을 가진 세대가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 인구감소지역주택 한 채를 사고 원래 갖고 있던 주택을 팔면, 새로 산 집은 세대 주택 수에서 빠지고 원래 집에 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다. 종합부동산세도 같은 방식으로, 1주택 세대를 1세대 1주택자로 봐 줍니다.

구분	내용
대상 지역 ➊	비수도권(광역시 제외, 광역시 내 군지역은 포함) 인구감소지역
대상 지역 ➋	수도권(접경지역) 인구감소지역, 비수도권 인구감소관심지역
주택가액 상한	➊ 공시가격 9억원, ➋ 공시가격 4억원
취득기간	2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지

대상 지역과 가액 상한이 이렇게 넓어집니다

구분	현행	개정안
대상 지역 ➌	없음	➊·➋ 외의 비수도권 지역 신설(세부 범위는 대통령령)
주택가액 상한 ➋	공시가격 4억원	공시가격 6억원
주택가액 상한 ➌	없음	공시가격 4억원
취득기간	2024.1.4.~2026.12.31.	2024.1.4.~2029.12.31.

양도소득세·종합부동산세 주택 수 산정 제외 특례도 같은 방식으로 대상 지역과 가액 상한이 넓어질 예정입니다.

두 가지 상황으로 보면

서울에 A주택 1채가 있는 세대가 인구감소(관심)지역이 아닌 비수도권 공시가격 4억원 이하 B주택을 한 채 더 사는 경우를 가정해 보겠습니다. 이 경우 종합부동산세와 양도소득세 모두 2주택자이지만 서울 A주택에 1세대 1주택 특례가 적용될 예정입니다. 서울에 A·B주택 2채가 있는 세대가 같은 조건의 C주택을 더 사면, 종합부동산세는 3주택자이지만 2주택 이하 세율을 적용받고, 양도소득세는 C주택 양도 시 다주택자 중과가 배제되며 A·B주택은 2주택자 중과세율이 적용됩니다.

취득 시점을 반드시 확인해야 합니다

두 특례 모두 2027년 1월 1일 이후 취득분부터 확대된 기준이 적용되고, 별도의 경과조치는 상세본에 나와 있지 않습니다. 2026년 안에 사면 현행 기준으로 판정됩니다. 다만 새로 추가되는 비수도권 세부 지역의 목록은 아직 공개되지 않아, 지금 시점에서 특정 지역이 대상인지 확정하기는 어렵습니다.

정리

인구감소지역 밖의 비수도권 지역까지 지방 세컨드홈 특례 대상이 넓어지고, 일부 지역은 공시가격 상한이 6억원으로 오르며, 1세대 1주택 특례의 취득기한은 2029년 12월 31일까지 연장된다는 것이 이번 개편안의 뼈대입니다. 세부 지역은 시행령에서 정해지고 국회 심의도 남아 있어 최종 내용은 달라질 수 있습니다.

구체적인 상황별 검토가 필요하시면 상담으로 문의해 주시길 바랍니다.