지금 요건을 이미 채운 장기임대주택도 기한 안에 팔아야 감면을 받을 수 있나요?

네. 감면율과 임대 요건 자체는 바뀌지 않지만, 개편안대로면 수도권 아파트는 2029년 12월 31일까지, 그 밖의 주택은 2031년 12월 31일까지 팔아야 감면이 남습니다. 요건을 이미 채웠더라도 이 날짜를 넘기면 감면을 받지 못하게 됩니다. 국회 심의 결과에 따라 날짜가 달라질 수 있습니다.

해외에 거주하는 소유자에게는 기한이 다르게 적용되나요?

네. 비거주자가 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일 사이에 취득한 주택에 대한 양도세 10% 감면에는 수도권과 지방 구분 없이 2028년 12월 31일이라는 기한이 새로 붙습니다. 또한 장기임대주택 양도소득세 과세특례에서는 아예 비거주자가 대상에서 빠져, 2029년 1월 1일 이후 양도하는 분부터는 이 가산 혜택을 받지 못합니다.

임대해 온 오래된 집, 양도세 감면 받으려면 언제까지 팔아야 할까요

Q: 이 기한들은 언제부터 적용되나요?

네 특례 중 세 가지는 기한 자체가 개정 내용이라 별도의 시행일 없이, 표에 나온 2029년 12월 31일·2031년 12월 31일·2028년 12월 31일이 곧 지켜야 할 날짜입니다. 장기임대주택 과세특례의 비거주자 제외만 2029년 1월 1일 이후 양도하는 분부터로 시행 시점이 따로 정해져 있습니다.

오래 임대해 온 집을 팔 때 양도소득세를 전액이나 절반 깎아 주던 제도에 지금까지는 언제까지 팔아야 한다는 조건이 없었습니다. 개편안대로면 앞으로는 정해진 날짜 안에 팔아야 감면을 받을 수 있게 될 예정입니다.

이 글은 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안을 기준으로 합니다. 국회 심의 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다.

기한 없이 유지돼 온 다섯 가지 특례

이번 개편안이 손대는 제도는 다섯 가지입니다. 이름은 낯설어도 오래전에 지어졌거나 팔리지 않던 집을 임대해 온 사람의 세금을 덜어 준다는 성격은 서로 닮았습니다.

장기임대주택 양도소득세 감면

1986년부터 2000년 말 사이에 지어진 국민주택규모(85제곱미터 이하) 주택을 2000년 12월 31일 이전부터 5년 넘게 임대한 경우가 대상입니다. 10년 이상 임대했거나 건설임대·매입임대 요건을 채웠으면 전액을, 그 밖의 경우에는 절반을 감면합니다.

신축임대주택 양도소득세 감면

1999년 8월 20일부터 2001년 말 사이에 지어지거나 그 기간에 취득해 임대를 시작한 국민주택규모 이하 주택을 5년 이상 임대한 뒤 팔면 양도소득세를 전액 면제받습니다.

미분양주택 양도소득세 과세특례

1995년 11월부터 1997년 말, 또는 1998년 3월부터 그해 말 사이에 서울 밖에서 팔리지 않던 국민주택규모 이하 집을 사들여 5년 넘게 보유하고 임대한 경우입니다. 20% 세율로 양도소득세를 내는 방법과 종합소득세로 내는 방법 가운데 선택할 수 있습니다.

해외 거주자와 얽힌 나머지 둘

비거주자가 2009년과 2010년 사이에 산 주택에 대한 감면, 그리고 장기임대주택 양도소득세 과세특례는 성격이 조금 달라 뒤에서 따로 설명합니다.

세 가지 특례에 새로 붙는 양도기한

개편안은 앞의 세 가지 제도에 같은 날짜를 넣었습니다. 수도권 아파트는 2029년 12월 31일까지, 그 밖의 주택은 2031년 12월 31일까지 팔아야 합니다. 기한 한 줄만 더해지는 방식이라 요건과 감면율은 그대로이고, 이미 요건을 채운 사람이라도 그 날짜를 넘기면 감면을 받지 못하게 됩니다.

장기임대주택 감면은 전액·절반 감면율은 그대로 두고 두 날짜가 요건에 추가됩니다. 신축임대주택 감면도 전액 면제 혜택은 유지한 채 같은 두 날짜가 들어옵니다. 미분양주택 특례 역시 20% 세율과 종합소득세 중 선택하는 구조는 그대로이고 여기에도 2029년과 2031년 두 기한이 함께 적용됩니다.

1990년에 지어진 국민주택규모 아파트를 서울에서 20년 넘게 임대해 온 경우를 가정해 보겠습니다. 지금 기준으로는 요건을 이미 채웠으니 파는 시기를 고민할 이유가 없었지만, 개편안대로라면 이 아파트에는 2029년 12월 31일이라는 새 기한이 생깁니다. 실제 사례가 아니라 이해를 돕기 위해 설정한 가정입니다.

해외에 사는 소유자에게 달라지는 두 가지

국내에 사업장이 없는 비거주자가 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일 사이에 미분양주택이 아닌 주택을 사서 팔면 양도소득세의 10%를 감면받는 제도에도 기한이 생깁니다. 수도권과 지방을 나누지 않고 2028년 12월 31일 하나로 정해져, 앞의 세 특례보다 한 해에서 세 해가 이릅니다.

장기임대주택 양도소득세 과세특례는 방식이 다릅니다. 2018년 3월 31일 이전에 사업자 등록을 한 임대주택을 6년 넘게 임대하면 장기보유특별공제율에 임대 기간에 따라 2%포인트에서 10%포인트를 더해 주는데, 지금은 거주자와 비거주자를 모두 대상으로 삼고 있습니다. 개편안은 여기서 비거주자를 빼서, 국외에 살고 있다는 이유만으로 이 가산을 받지 못하게 됩니다.

지켜야 할 날짜와 적용 시점

기한 자체가 개정 내용인 네 가지 특례는 조항 신설에 별도 시행일이 붙어 있지 않고, 표에 나온 2029년 12월 31일·2031년 12월 31일·2028년 12월 31일이 곧 지켜야 할 날짜입니다. 장기임대주택 과세특례만 적용 시기가 따로 있어서, 2029년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 비거주자가 제외됩니다. 발표일 이전 계약을 예전 규정대로 봐 주는 경과조치는 개편안 원문 어디에도 들어 있지 않습니다.

정리

기한이 없던 자리에 날짜가 들어오는 것이 이번 개정의 뼈대입니다. 2028년부터 2031년 사이에 걸린 날짜 가운데 어느 것이 내 집에 해당하는지는 주택의 종류와 소재지, 소유자의 거주 여부에 따라 달라집니다.

구체적인 상황별 검토가 필요하시면 상담으로 문의해 주시길 바랍니다.