1세대 1주택 양도세 기본공제 2,500만원, 10년 거주 요건과 대상 정리

집을 팔아 남은 이익에서 해마다 250만원을 빼 주는 양도소득 기본공제가, 10년 이상 거주한 1주택에 한해 2,500만원으로 오를 예정입니다.

이 글은 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안을 기준으로 하며, 국회 심의 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다.

지금은 자산 종류별로 연 250만원

양도소득이 있는 거주자는 부동산 등, 주식 등, 파생상품 등, 신탁수익권 네 갈래의 소득별로 그해 양도소득금액에서 각각 250만원을 뺍니다. 미등기양도자산에는 적용되지 않고, 감면소득금액 외의 양도소득금액에서 먼저 공제하며, 같은 갈래 안에서는 그해 먼저 판 자산부터 순서대로 공제합니다. 거주기간이나 주택 수, 양도가액에 따라 공제액이 달라지는 규정은 지금은 없습니다.

2,500만원까지 오르는 요건

거주기간 10년 이상, 양도가액 30억원 이하, 1세대 1주택 양도라는 세 가지 요건을 모두 채우면 연간 공제액이 250만원에서 2,500만원으로 올라갑니다. 하나라도 빠지면 상향 대상에서 제외됩니다.

늘어난 2,250만원은 해당 1주택 양도분에서만 공제되고 다른 양도소득에는 쓸 수 없습니다. 한 해에 별개인 토지와 해당 주택을 함께 판다면, 토지를 먼저 팔았을 때는 토지 250만원과 주택 2,250만원을 더해 합계 2,500만원을, 주택을 먼저 팔았을 때는 주택에서 2,500만원을 빼고 토지에는 공제가 남지 않아 역시 합계 2,500만원을 공제합니다. 파는 순서와 관계없이 그해 공제 합계는 2,500만원에서 멈춥니다.

공동소유 주택은 지분비율에 따라 공제액을 안분하며, 부부 공동명의 주택은 각각 2,500만원이 적용되어 계산상 합쳐서 최대 5,000만원까지 공제받을 수 있습니다. 같은 주택을 여러 해에 걸쳐 나누어 팔면 분할양도 비율에 따라 안분합니다.

제외되는 경우

직계비속 등 특수관계인 간 양도와 비거주자는 나머지 요건을 다 채워도 상향 대상에서 제외됩니다. 특히 비거주자 제외는 상세본 개정안 란에 적용 제외로 명시돼 있어, 해외에 거주하며 국내 주택을 정리하는 경우에는 공제액이 계속 250만원에 머무릅니다.

세금은 얼마나 줄어드나

재정경제부 문답자료는 10년 거주한 1세대 1주택을 판 경우를 예로 들었습니다. 20억원에 양도(취득가액 10억원)하면 양도소득세가 약 1,280만원에서 약 740만원으로 약 540만원 줄고, 30억원에 양도(취득가액 15억원)하면 약 4,750만원에서 약 3,900만원으로 약 850만원 줄어듭니다. 두 숫자 모두 정부가 제시한 사례이며, 국회 심의 결과에 따라 제도 자체가 달라질 수 있습니다.

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정리

10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택을 팔면 양도소득 기본공제가 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 연 250만원에서 2,500만원으로 오를 예정입니다. 특수관계인 간 양도와 비거주자는 대상에서 빠지고, 늘어난 공제는 해당 주택 양도분에서만 쓸 수 있다는 점을 함께 기억해 두시길 바랍니다. 구체적인 상황별 검토가 필요하시면 상담으로 문의해 주시길 바랍니다.