나대지·임야 파실 계획이라면, 2028년 전후로 세금 차이가 커집니다

나대지나 임야처럼 직접 쓰지 않는 땅을 갖고 계시다면 2028년 1월 1일이 세금 분기점이 될 예정입니다. 그날 이후 파는 땅에는 장기보유특별공제가 적용되지 않고, 기본세율에 더해지는 추가 세율도 10%포인트에서 20%포인트로 오릅니다. 법인이 파는 경우와 종합부동산세 세율까지 함께 조정됩니다.

이 글은 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안을 기준으로 합니다. 국회 심의 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다.

비사업용 토지가 무엇인지부터

비사업용 토지는 소유자가 사업에 직접 쓰지 않는 땅입니다. 농지와 임야, 목장용지, 건물을 짓지 않고 놀리는 나대지가 여기에 들어갑니다.

지금은 3년만 넘겨 보유하면 장기보유특별공제 대상이 됩니다. 공제를 아예 받지 못하는 자산은 등기하지 않고 판 자산과 조정대상지역의 중과 대상 주택 둘뿐이었습니다. 세율은 6%에서 45%까지인 소득세 기본세율에 10%포인트를 더한 세율이 적용됩니다.

개인이 팔 때 달라지는 두 가지

개편안이 손대는 곳은 공제와 세율 두 군데입니다. 첫째로 장기보유특별공제를 받지 못하는 자산 목록에 비사업용 토지가 들어가고, 둘째로 기본세율에 더하는 추가 세율이 10%포인트에서 20%포인트로 오릅니다. 3년이든 20년이든 오래 보유한 사실이 더는 공제로 이어지지 않고, 같은 땅을 같은 값에 팔아도 2028년을 넘기면 결과가 달라지는 구조입니다.

숫자로 보면 얼마나 달라질까요. 과세표준이 3억원인 땅을 판다고 가정하고, 다른 공제는 없다고 놓은 뒤 추가로 붙는 세율만 비교해 보겠습니다. 현행대로면 3억원에 10%포인트가 더 붙어 3천만원을 추가로 내지만, 개편안대로면 같은 3억원에 20%포인트가 붙어 6천만원이 되어 추가 부담이 3천만원 늘어납니다. 여기에 장기보유특별공제가 빠지는 효과가 더해지는데, 공제율은 보유 기간에 따라 달라지고 개편안 원문에 공제율표가 제시되어 있지 않아 그 부분은 금액으로 계산하지 않았습니다. 실제 사례가 아니라 이해를 돕기 위해 설정한 가정입니다.

법인과 보유세도 함께 오릅니다

법인은 비사업용 토지를 팔면 법인세를 계산한 뒤 양도소득의 일정 비율을 추가로 내는데, 그 비율이 10%에서 20%로 오르는 것이 이번 개정입니다. 양도소득이 5억원이라고 가정하면 추가로 내는 법인세가 5천만원에서 1억원으로 바뀌어, 두 배가 되는 셈입니다.

팔지 않고 갖고만 있어도 달라지는 부분이 있습니다. 나대지처럼 종합합산 대상이 되는 토지 가운데 과세표준 45억원을 넘는 구간의 종합부동산세 세율이 3%에서 4%로 오릅니다. 15억원 이하 1%와 15억원 초과 45억원 이하 2% 구간은 그대로 유지됩니다. 과세표준이 60억원이라면 45억원을 넘는 부분이 15억원이니, 그 구간에 붙는 세금은 4천5백만원에서 6천만원으로 늘어납니다.

2028년 1월 1일이라는 기준선

양도소득세 쪽 세 가지 개정(장기보유특별공제 배제, 개인 추가 세율, 법인 추가과세율)은 모두 2028년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 같은 날짜를 씁니다. 종합부동산세도 2028년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터라서, 팔지 않고 갖고만 있어도 그해부터 새 세율이 적용됩니다. 먼저 계약한 경우를 따로 봐 주는 경과조치는 상세본에 제시되어 있지 않습니다.

정리

비사업용 토지는 공제와 세율이 함께 조정되는 항목이라 2028년 1월 1일을 사이에 두고 결과가 크게 벌어집니다. 위 숫자는 다른 공제가 없다고 놓고 추가되는 부분만 단순 비교한 것이라, 실제 세액은 취득가액과 보유 기간에 따라 달라집니다.

구체적인 상황별 검토가 필요하시면 상담으로 문의해 주시길 바랍니다.