해외 거주자가 국내 부동산 세제 혜택 세 곳에서 빠지게 됩니다

국내에 집을 두고 해외에서 지내는 분이라면 이번 세제개편안에서 눈여겨봐야 할 대목이 세 곳 있습니다. 10년 넘게 산 1주택을 팔 때 받는 양도소득 기본공제 2,500만원, 국내 1주택 임대소득 비과세, 장기임대주택 추가 공제입니다. 지금은 해외 거주자에게도 열려 있거나 거주지를 따지지 않던 자리인데, 이번 개편안이 세 곳 모두에서 해외 거주자를 빼는 내용을 담았습니다.

이 글은 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안을 기준으로 합니다. 국회 심의 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다.

10년 거주 1주택, 기본공제 상향에서는 제외

이번 개편안에는 반가운 소식도 있습니다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택을 팔면 양도소득 기본공제가 연 250만원에서 연 2,500만원으로 오를 예정입니다. 다만 정부 원문의 개정안 칸에는 특수관계인 간 양도와 비거주자를 적용 대상에서 뺀다고 적혀 있습니다. 요건을 다 갖춘 집이어도 파는 사람이 해외 거주자로 판정되면 종전처럼 연 250만원만 공제받습니다.

이해를 돕기 위해 지어낸 상황을 하나 놓고 보겠습니다. 국내 집 한 채에서 10년 넘게 살다가 해외로 이주한 뒤 그 집을 파는 경우이고, 양도가액은 30억원 이하이며 양도 시점에 비거주자로 판정된다고 가정하겠습니다. 거주자로 판정되면 연 2,500만원, 비거주자로 판정되면 연 250만원이 공제되므로 그 차이는 과세 대상 양도소득 2,250만원입니다. 여기에 곱해질 세율은 사람마다 달라 세액까지는 계산하지 않았지만, 공제 한 줄이 2,250만원을 움직인다는 크기는 참고하실 만합니다.

국내 1주택 임대소득 비과세에서도 제외

집을 팔지 않고 세를 주는 경우도 영향을 받습니다. 지금은 주택 한 채를 가진 사람의 임대소득이 비과세여서, 소유자가 국내 거주자인지 해외 거주자인지를 따지지 않습니다. 개편 후에는 이 비과세가 국내 거주자에게만 남고, 해외 거주자가 국내 1주택을 세 놓아 받는 임대소득은 과세 대상으로 넘어갑니다. 기준시가 12억원을 넘는 주택이나 국외 주택은 원래부터 비과세 대상이 아니었다는 점은 그대로입니다. 적용은 2027년 1월 1일 개시하는 과세기간분부터입니다.

장기임대주택 추가 공제에서도 제외

임대사업자로 오래 활동해 온 경우는 세 번째 대목에 걸립니다. 2018년 3월 31일 이전에 사업자 등록을 한 매입임대·건설임대주택을 6년 넘게 임대한 뒤 팔면 장기보유특별공제를 계산할 때 임대 기간에 따라 2에서 10퍼센트포인트를 더 얹어 줍니다. 지금은 이 특례를 거주자와 해외 거주자 모두 받을 수 있지만, 개편 후에는 대상이 거주자로 좁아져 해외 거주자가 빠집니다. 요건과 공제율 자체는 손대지 않으며, 적용은 2029년 1월 1일 이후 양도분부터입니다.

정리

세 건 모두 요건이나 공제율을 새로 바꾸는 개정이 아니라 해외 거주자를 적용 대상에서 빼는 개정입니다. 시행 시점은 기본공제 상향과 임대소득 비과세가 2027년 1월 1일, 장기임대 추가 공제가 2029년 1월 1일로 서로 다르지만, 세 건 모두 판단 기준이 양도일이나 과세기간 개시일 시점의 거주자 판정이라는 점은 같습니다. 해외에 살아도 국내 체류 기간이나 가족 상황에 따라 거주자로 판정되는 경우가 있으므로, 본인이 어느 쪽에 해당하는지부터 확인해 두실 필요가 있습니다.

구체적인 상황별 검토가 필요하시면 상담으로 문의해 주시길 바랍니다.