1주택자인 비거주자는 주택임대소득에 종합소득세를 내야 하나요?

해외에 거주하면서 국내 주택을 임대주고 있는 비거주자분들이 많습니다. 결론부터 말씀드리면, 부부 합산 1주택이고 그 주택의 기준시가가 12억원 이하라면 비거주자도 거주자와 똑같이 주택임대소득에 종합소득세를 내지 않습니다. 이는 거주자에게만 주어지는 혜택이 아니라, 유권해석으로 비거주자에게도 동일하게 적용된다는 점이 확인되어 있습니다.

1. 1주택자가 주택임대소득에 종합소득세를 내지 않는 경우

먼저 거주자 기준부터 보겠습니다. 거주자인 1주택자는 다음 요건을 모두 만족하면 주택임대소득 비과세를 적용받습니다.

• 기준시가 12억원 이하의 주택을 보유
• 부부 합산 주택 수가 1채인 경우

예를 들어 보겠습니다. 1주택자인 홍길동 씨는 마포구에 아파트 한 채를 보유하고 있습니다. 이 아파트의 기준시가는 10억원이고, 세입자에게 월 300만원에 월세를 주고 있습니다. 본인은 성동구에서 전세로 거주하고 있죠.

이 경우 홍길동 씨는 마포구 아파트에서 연간 3,600만원의 월세 소득이 발생하는데도 종합소득세를 내지 않습니다. 부부 합산 1주택자이면서 기준시가 12억원 이하의 주택을 보유하고 있기 때문입니다.

2. 1주택자인 비거주자에게도 그대로 적용될까?

위 규정은 어디까지나 ‘거주자’에 대한 규정입니다. 그렇다면 비거주자도 같은 혜택을 받을 수 있을까요?

받을 수 있습니다. 비거주자 역시 위 규정을 동일하게 적용받습니다. 근거는 아래 유권해석에 나와 있습니다.

기준-2020-법령해석소득-0076 (2020.04.03)

비거주자에 대하여는 소득세법 제81조의12의 주택임대사업자 미등록가산세는 적용하지 않는 것임. 또한 비거주자의 주택임대소득을 계산하는 경우 비거주자의 국외소재주택은 주택수의 계산에 포함하지 않는 것이며, 소득세법 제12조 제2호 나목의 비과세소득 및 제25조 제1항의 총수입금액 계산의 특례는 거주자와 동일하게 적용하는 것임.

이 유권해석에서 특히 눈여겨볼 대목은 두 가지입니다.

• 국외 주택은 주택 수에서 제외한다. 비거주자가 해외에 집을 여러 채 가지고 있어도, 국내 주택임대소득을 계산할 때는 국외 주택을 주택 수에 넣지 않습니다. 국내에 1채만 임대하고 있다면 1주택자로 봅니다.
• 비과세 규정은 거주자와 동일하게 적용한다. 소득세법 제12조 제2호 나목의 주택임대소득 비과세를 비거주자에게도 그대로 적용합니다.

3. 결론 — 비거주자도 요건만 맞으면 종합소득세를 내지 않습니다

정리하면, 비거주자도 다음 요건을 모두 만족하면 주택임대소득에 종합소득세를 내지 않습니다.

1. 부부 합산 1주택자이고
2. 기준시가 12억원 이하의 주택을 보유하는 경우

뒤집어 말하면, 다음 중 어느 하나에라도 해당하면 주택임대소득에 대해 한국에 종합소득세를 신고·납부해야 합니다.

• 부부 합산 다주택자인 경우
• 기준시가 12억원을 초과하는 주택을 보유하는 경우

내 상황을 점검하실 때는 다음 세 가지를 먼저 확인해 보시길 권합니다.

1. 부부 합산 국내 주택 수가 1채인가? (국외 주택은 제외)
2. 임대하는 주택의 기준시가가 12억원 이하인가?
3. 위 두 요건 중 하나라도 벗어난다면, 종합소득세 신고 의무가 있는가?

비거주자 신분 판정과 국내 세금 문제 전반은 비거주자 세무 분류에 정리해 두었습니다. 주택임대소득 신고 대상 여부가 애매하거나, 다주택·고가주택이어서 신고가 필요한 상황이라면 정택스플랜으로 상담을 요청해 주세요.