종합부동산세 1주택 세액공제, 무엇이 어떻게 바뀌나

종합부동산세 1주택 세액공제가 2027년부터 보유기간 대신 거주기간을 기준으로 바뀔 전망입니다. 공제받을 수 있는 금액에도 한도가 새로 생겨, 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원까지만 공제됩니다.

집을 오래 갖고만 있고 살지는 않았다면 공제율이 80%에서 60%, 다시 40%로 내려가고, 그동안 거주해 온 경우에도 공시가격이 높으면 새로 생기는 금액 한도에 걸릴 수 있습니다.

재정경제부가 2026년 세제개편안에 담은 종부세 1주택 세액공제 개편 내용을 정리했습니다.

이 글은 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안을 기준으로 합니다. 국회 심의 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다.

지금의 1주택 세액공제 구조

1세대 1주택자는 계산된 종합부동산세에서 나이에 따른 공제와 보유기간에 따른 공제를 함께 받습니다. 연령 공제는 만 60세 이상 65세 미만 20%, 65세 이상 70세 미만 30%, 70세 이상 40%이고, 보유기간 공제는 5년 이상 10년 미만 20%, 10년 이상 15년 미만 40%, 15년 이상 50%입니다. 두 공제는 합계 80% 범위에서 함께 적용되고, 공제받는 금액 자체에는 한도가 없어 계산된 세금이 크면 공제액도 그만큼 커집니다.

2027년부터 달라지는 두 가지

개편안은 공제의 기준을 보유에서 거주로 옮기고, 여기에 금액 한도를 새로 붙입니다.

보유기간에 따른 공제가 거주기간에 따른 공제로 바뀌는데, 한 번에 전환되지는 않습니다. 2027년에는 보유공제와 거주공제를 나란히 계산해 둘 중 높은 공제율을 적용하고, 2028년 이후에는 거주공제만 적용됩니다. 2027년의 보유공제율은 5년 이상 10년 미만 10%, 10년 이상 15년 미만 20%, 15년 이상 25%로 지금의 절반 수준입니다. 거주공제의 공제율은 지금의 보유공제와 같은 20%, 40%, 50%입니다. 나이에 따른 공제는 지금 그대로입니다.

공제율뿐 아니라 공제받을 수 있는 금액에도 한도가 새로 생깁니다. 공제율 합계 80% 한도는 그대로 남고, 그 위에 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원의 금액 한도가 더해집니다. 계산한 공제액이 이 금액을 넘으면 실제로 공제받는 금액은 한도까지입니다.

가상 상황으로 본 세액 변화

만 70세인 분이 집 한 채를 10년 보유했지만 그 집에 살지는 않은 경우를 가정해 보겠습니다. 계산된 종합부동산세는 2,000만원이고 세 해 모두 같으며, 다른 공제는 없다고 하겠습니다. 2026년에는 연령 40%에 보유 40%를 더한 80%가 그대로 적용돼 1,600만원을 공제받고 400만원을 납부합니다. 2027년에는 거주공제가 0%이므로 더 높은 보유공제 20%가 적용돼 연령 40%와 합쳐 60%, 계산된 공제액 1,200만원이 나오지만 금액 한도 800만원에 걸려 실제로는 800만원만 공제받고 1,200만원을 납부합니다. 2028년에는 보유공제가 사라지고 거주공제 0%만 남아 연령 40%만 적용되며, 계산된 공제액 800만원이 금액 한도 600만원에 걸려 600만원만 공제받고 1,400만원을 납부하게 됩니다. 같은 세금인데 내야 할 금액이 400만원에서 1,400만원으로 늘어나는 셈입니다. 어디까지나 가정에 따른 계산이며, 실제 세금은 공시가격과 다른 개편 항목에 따라 달라집니다.

누구에게 영향이 있나

집을 보유만 하고 살지는 않은 1세대 1주택자의 부담이 늘어나는 방향입니다. 보유공제가 2027년에 절반으로 줄고 2028년 이후에는 아예 적용되지 않기 때문입니다. 그 집에 계속 살아 온 경우라면 거주공제의 공제율이 지금의 보유공제와 같아 공제율 자체는 유지됩니다. 다만 금액 한도가 새로 생기므로, 공시가격이 높아 공제액이 한도를 넘는 경우에는 넘는 만큼 부담이 늘어납니다.

정리

이 개편안은 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용될 예정이며, 상세본에 별도의 경과조치는 제시되지 않았습니다. 보유기간과 거주기간이 얼마나 다른지에 따라 결과가 크게 달라지니 두 기간을 각각 확인해 두시길 바랍니다.

구체적인 상황별 검토가 필요하시면 상담으로 문의해 주시길 바랍니다.