해외 발령이나 유학으로 못 산 기간도 거주기간에 들어갈 수 있습니다

집을 팔 때 받는 장기거주 공제와 종합부동산세 1주택 공제가 거주기간을 기준으로 계산되도록 바뀔 예정입니다. 해외에 나가 있느라 그 집에 살지 못한 기간은 실제로 거주한 기간으로 인정해 주는 규정이 함께 신설됩니다.

이 글은 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안을 기준으로 합니다. 국회 심의 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다.

공제 기준이 거주기간으로 옮겨갑니다

두 공제의 공제율은 앞으로 거주기간 중심으로 계산됩니다. 실제로 살지 못한 기간을 거주기간으로 인정해 주는 보완 규정이 함께 들어갑니다. 양도소득세에서 인정되는 사유는 다섯 가지입니다.

• 취학이나 근무상 형편 등 부득이한 사유로 주거를 옮긴 기간(최장 3년)
• 인구감소지역 주택 등 특례주택을 함께 보유한 기간
• 등록임대주택의 임대기간
• 재개발·재건축 등 공사기간의 50퍼센트
• 주택을 주택 외로 용도변경한 경우의 보유기간 산정방법

해외 체류자에게 걸리는 항목은 첫 번째, 부득이한 사유로 인한 주거이전입니다.

해외 출국이 인정되는 조건

부득이한 사유 목록에는 해외체류가 별도 항목으로 들어가 있고, 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 인한 출국이 그 내용입니다. 다만 해외체류는 다른 사유와 달리 실제로 해외로 주거를 이전해야 인정되고, 이전 직전에 그 주택에 1년 이상 계속 거주하고 있었어야 한다는 조건이 붙습니다.

주재원 발령으로 3년 동안 해외에서 근무한 경우를 가정해 보겠습니다. 실제 상담 사례가 아니라 이해를 돕기 위한 가정입니다. 출국 직전까지 그 집에 1년 넘게 살고 있었다면 나가 있던 기간이 거주기간으로 인정될 수 있지만, 거주 사실 없이 곧바로 출국했다면 이 규정으로는 인정받지 못합니다.

종합부동산세는 인정 범위가 더 좁습니다

종합부동산세에도 같은 인정 규정이 생기지만 범위가 더 좁습니다. 1세대 1주택자 세액공제의 공제율을 산정할 때는 부득이한 사유로 인한 주거이전과 재개발·재건축 공사기간, 이 두 가지만 거주기간으로 인정합니다. 부득이한 사유 목록과 이전 범위 요건은 양도소득세와 같아서 해외체류 사유도 그대로 들어 있지만, 양도소득세에서 인정되는 특례주택 보유기간과 등록임대주택 임대기간은 종합부동산세에서 인정되지 않습니다.

아직 정해지지 않은 부분과 적용 시기

목록에 없는 사유, 이를테면 단순한 해외 이주나 다른 형태의 해외 파견이 유사 사유로 인정되는지는 아직 확정돼 있지 않고 과세관청이 사안별로 사실관계를 보고 검토한다고 적혀 있습니다. 이 인정 규정을 담을 시행령과 시행규칙은 모두 신설 예정이라 국회 심의를 거쳐야 확정되고, 최장 3년 인정기간을 언제부터 세는지 같은 세부 계산방법도 아직 나와 있지 않습니다.

거주기간 인정은 공제율 계산에만 적용됩니다. 1세대 1주택 비과세의 2년 거주요건에는 적용되지 않고, 비과세 요건은 실제 거주 사실로만 판단합니다.

적용 시기는 양도소득세와 종합부동산세가 서로 다릅니다. 양도소득세는 2028년 1월 1일 이후 양도하는 분부터, 종합부동산세는 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용될 예정입니다.

정리

해외 근무나 유학으로 집을 비우게 되신다면, 나가기 전에 그 집에 1년 이상 살았는지가 출발점입니다. 아직 국회 심의가 남아 있어 세부 내용은 달라질 수 있습니다.

구체적인 상황별 검토가 필요하시면 상담으로 문의해 주시길 바랍니다.