집을 비운 기간도 거주기간으로, 장기보유특별공제 인정 범위가 넓어집니다

양도소득세 장기보유특별공제는 그 집에 실제로 산 기간에 따라 공제율이 달라지는 항목입니다. 그런데 전근이나 질병처럼 어쩔 수 없는 사정으로 집을 비운 기간은 지금까지 거주기간 계산에서 빠졌습니다. 2028년 1월 1일부터는 이런 공백을 일정한 조건 아래 거주기간으로 쳐 주는 다섯 가지 경우가 새로 생길 예정입니다.

이 글은 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안을 기준으로 합니다. 국회 심의 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다.

지금은 살지 않은 기간을 인정하지 않습니다

거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 계산합니다. 공부상 기록과 실제 거주가 다르면 실제 거주를 기준으로 삼습니다.

살지 않은 기간을 거주기간으로 인정하는 규정은 지금 조문에는 없습니다. 거주기간이 짧아도 오래 보유하면 보유기간별 공제율로 상당 부분을 공제받을 수 있었기 때문에, 그동안은 이 문제가 크게 불거지지 않았습니다. 그런데 공제율의 기준이 보유에서 거주로 옮겨가면서, 살지 못한 기간을 어떻게 다룰 것인지가 문제가 됐고 이번 개편안에 인정 규정이 함께 담겼습니다.

다섯 가지 인정 사유

다섯 가지 모두에 같은 전제가 붙습니다. 거주기간 인정은 공제율을 계산할 때만 쓰고, 1세대 1주택 우대공제 요건이나 취득 당시 조정대상지역 주택의 1세대 1주택 비과세 2년 거주요건에는 쓰지 않습니다.

부득이한 사유로 이사한 경우

주거를 옮기는 날 현재 1년 이상 계속 거주하던 집을 다른 시·군으로 옮기면서 아래 사유가 있었다면, 보유기간을 거주기간으로 인정합니다. 인정 한도는 최장 3년입니다.

구분	사유
취학	고등학교 및 대학교 취학
직장	직장 변경이나 전근 등 근무상 형편
질병	1년 이상 치료나 요양이 필요한 질병
전학	학교폭력 피해로 인한 전학
해외체류	국외거주가 필요한 취학 또는 근무상 형편으로 인한 출국
부모봉양	60세 이상 직계존속의 동거봉양을 위한 합가
기타	그밖에 유사한 사유로서 부득이한 사유로 인정되는 경우

이전 범위는 다른 시·군으로 옮기는 경우가 기본이며, 광역시 안의 구지역과 읍·면지역 사이, 특별자치시·도농복합형태 시지역·제주특별자치도 안 행정시의 동지역과 읍·면지역 사이 이동도 들어갑니다. 다만 국외거주가 필요해 출국하는 경우는 해외로 주거를 옮겨야 합니다.

서울 집에 3년째 살다가 회사 전근으로 부산으로 옮기는 상황을 가정해 보겠습니다. 옮기는 날 기준으로 1년 이상 계속 거주했고 다른 시로 옮겼으니 요건에 들어갑니다. 실제 사례가 아니라 이해를 돕기 위해 설정한 가정입니다. 같은 시·군 안에서 옮긴 경우는 인정되지 않습니다.

특례주택을 함께 보유한 기간

인구감소지역 주택, 농어촌주택 및 고향주택, 지방저가주택, 전용면적 60제곱미터 이하 소형 신축주택, 준공 후 미분양 주택처럼 주택 수에서 빠지는 특례주택을 기존주택과 함께 갖고 있던 기간을 거주기간으로 인정합니다. 특례주택을 보유한 전체 기간이 아니라 기존주택과 겹치는 기간만 인정됩니다.

등록임대주택의 임대기간

중과배제 임대주택(조정대상지역 매입임대아파트 제외)의 임대기간을 거주기간으로 인정합니다. 다만 공제율은 함께 조정됩니다. 1주택자의 현행 보유공제율 연 4%(최대 40%)는 임대기간을 거주기간으로 인정받으면서 연 2%(최대 30%)로 낮아집니다. 이름은 인정이지만 실제로는 공제율이 내려가는 구조입니다.

재개발·재건축 공사기간

조합원입주권 상태의 공사기간에 대한 공제를 거주공제 전환에 맞춰 손봅니다. 양도차익을 기존건물 관련 분과 청산금납부분으로 나누는데, 기존건물 관련 양도차익은 관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 계속 거주하던 집을 대상으로, 인가일부터 신축주택 입주가능일까지의 공사기간 중 50%를 거주기간으로 인정해 거주공제율(1주택 연 8%·최대 80%, 1주택 외 연 2%·최대 30%)을 적용합니다. 인가일 전에 철거한 경우에는 철거일로부터 6개월 전을 인가일로 봅니다.

공사기간이 4년이었다면 그중 2년이 거주기간으로 인정되는 셈입니다. 기간 계산을 보여드리기 위한 가정입니다. 청산금납부분 양도차익은 공제율이 보유공제율에서 거주공제율로 바뀌지만, 2028년에는 보유공제율(1주택 연 2%·최대 20%, 1주택 외 연 1%·최대 15%)을 그대로 적용합니다.

주택을 주택 외로 바꿔 파는 경우

상가 등 주택 외 자산의 보유공제율(연 2%, 최대 30%) 계산방법 자체는 그대로 두고, 주택을 주택 외로 용도변경한 경우의 보유기간 계산방법이 새로 추가됩니다. 주택으로 보유한 기간 중에는 거주한 기간만 보유기간에 넣고, 주택 외로 보유한 기간은 전부 넣습니다. 양도시점에 용도변경 전 주택이 다주택자의 조정대상지역 소재 중과대상 주택에 해당하면 주택 외로 보유한 기간만 인정받습니다.

인정받아도 채워지지 않는 요건

이 다섯 가지 인정은 공제율 계산에만 쓰이며, 1세대 1주택 우대공제 요건과 취득 당시 조정대상지역에 있던 집의 2년 거주요건에는 적용되지 않습니다. 비과세를 보고 계신 분이라면 이 규정으로 2년을 채울 수 없고, 실제로 산 기간으로만 판단받습니다. 등록임대주택 사업자도 임대기간이 거주기간으로 인정되긴 하지만, 1주택인 경우 공제율 자체가 낮아져 공제액이 줄어듭니다.

적용 시기

부득이한 사유·특례주택 보유·등록임대주택 임대·재개발·재건축 공사기간 네 가지는 2028년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용됩니다. 주택을 주택 외로 용도변경해 양도하는 경우는 2028년 1월 1일 이후 용도를 바꿔 양도하는 분부터로, 양도시점만이 아니라 용도변경 시점도 기준에 들어갑니다. 별도의 경과조치는 상세본에 적혀 있지 않습니다.

같은 취지의 종합부동산세 개정은 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터이며, 부득이한 사유와 재개발·재건축 공사기간 두 가지만 대상입니다.

정리

살지 못한 기간을 인정받으려면 떠나기 직전에 그 집에서 1년 이상 계속 살았어야 하고, 다른 시·군으로 옮겨야 합니다. 조건이 앞에 붙어 있는 만큼 이사 시점과 거주 이력부터 정리해 보시는 것이 먼저입니다.

구체적인 상황별 검토가 필요하시면 상담으로 문의해 주시길 바랍니다.