상생임대주택, 2027년 말까지 팔아야 거주요건 면제가 유지됩니다

임대료를 적게 올려 2년 거주요건을 면제받아 둔 상생임대주택에, 언제까지 팔아야 한다는 기한이 처음 생길 예정입니다. 이미 계약이 끝난 경우라면 2027년 12월 31일이 마감일이 되고, 시행일은 2026년 10월 1일로 얼마 남지 않았습니다.

이 글은 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안을 기준으로 합니다. 이 내용은 시행령 개정 사항이라 국회 심의 없이 정부가 확정하며, 개정 과정에서 세부 내용이 달라질 수 있습니다.

지금까지는 파는 시점에 제한이 없었습니다

국내에 집 한 채를 가진 세대가 직전 계약보다 보증금이나 임대료를 5% 넘게 올리지 않는 계약을 맺고 일정 기간 세를 놓으면, 1세대 1주택 혜택을 받을 때 필요한 2년 거주요건을 면제받습니다.

혜택	내용
1세대 1주택 비과세	취득 당시 조정대상지역에 있던 집, 양도가액 12억원 이하분
장기보유특별공제 우대	1세대 1주택 우대율, 최대 80%

요건	내용
상생임대차계약	직전 계약 대비 보증금·임대료 인상률 5% 이내
계약 시기	2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 계약을 맺고 임대 개시
직전 계약 임대기간	1년 6개월 이상
상생임대차계약 임대기간	2년 이상

지금까지는 이 요건만 채워 두면 파는 시점은 제한이 없었습니다.

계약 종료 시점별로 기한이 다릅니다

개편안은 기존 요건과 혜택은 그대로 두고, 계약이 끝난 시점을 기준으로 양도기한을 새로 붙입니다.

상생임대차계약 종료 시점	양도기한
2026년 12월 31일 이전 종료	2027년 12월 31일까지
2027년 1월 1일 이후 종료	계약 종료 후 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지

예를 들어 2년 임대기간을 채우고 2026년 안에 계약이 끝난 경우라면, 종료 시점이 2026년 12월 31일 이전이라 양도기한은 2027년 12월 31일이 됩니다. 계약이 2027년 이후에 끝나면, 종료일로부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날이 기한이 됩니다. 참고로 상생임대차계약을 맺고 임대를 시작할 수 있는 마감일인 2026년 12월 31일은 원래 조문에 있던 날짜로, 이번 개편으로 앞당겨진 것이 아닙니다.

기한을 넘기면 무엇을 잃나

기한이 지난 뒤에 팔면 일반 주택과 같은 취급을 받아 2년을 거주해야 1세대 1주택 특례가 적용됩니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 집이라면 12억원 이하분에 붙던 비과세를 받지 못하고, 장기보유특별공제도 최대 80% 우대율 대신 일반율로 계산돼 세부담이 늘어납니다. 다만 정부 문답자료는 기한이 지난 뒤에도 팔기 전에 2년을 실제로 거주하면 특례를 적용받을 수 있다고 설명하고 있습니다.

적용은 2026년 10월 1일부터

적용시기는 2026년 10월 1일 이후 양도분이며, 이 항목은 소득세법 시행령 개정 사항으로 2026년 중 개정될 예정입니다. 발표일 이전에 계약한 경우를 따로 봐주는 경과조치는 상세본과 문답자료 어디에도 나와 있지 않아, 시행령 개정안이 입법예고될 때 부칙을 다시 확인할 필요가 있습니다.

정리

요건을 다 채워 두었다는 이유로 파는 시점을 열어 두셨다면, 이제는 상생임대차계약이 언제 끝났는지부터 확인하실 차례입니다. 이미 끝났거나 올해 안에 끝나는 경우라면 개편안 발표일 기준으로 남은 기간이 1년 5개월 남짓입니다.

구체적인 상황별 검토가 필요하시면 상담으로 문의해 주시길 바랍니다.