해외 거주자가 한국에 183일 체류하면 양도소득세 비과세를 받을 수 있을까?

해외에 오래 살던 분이 한국에 둔 집 한 채를 팔려고 할 때, 가장 솔깃하게 들리는 이야기가 있습니다. “1세대 1주택은 양도소득세를 비과세 받을 수 있고, 그러려면 거주자여야 한다는데, 그럼 집 팔기 직전에 한국에 들어와 183일만 채워서 거주자가 되면 비과세를 받을 수 있는 것 아닌가?”

결론부터 말씀드리면, 단순히 183일을 채웠다는 사실만으로 비과세가 되지는 않습니다. 183일 체류는 거주자가 되기 위한 여러 단서 중 하나일 뿐이고, 1세대 1주택 양도소득세 비과세는 그것과는 별개의 요건을 따로 충족해야 받을 수 있기 때문입니다.

거주자 자격은 ‘날짜’가 아니라 ‘실질’로 본다

비과세를 받으려면 먼저 양도 당시 거주자여야 하는 것은 맞습니다. 그런데 거주자인지 아닌지는 한국에 머문 날짜만으로 정해지지 않습니다. 세법에서 말하는 거소는 단순히 며칠을 채운 체류가 아니라, 상당 기간에 걸쳐 실제로 거주한 것을 말합니다.

예를 들어, 내가 미국에 가족·직장·생활기반을 그대로 둔 채 집을 팔 목적으로만 잠깐 한국에 들어와 183일을 채우고 매도 후 곧장 돌아간다면, 그 체류는 명백하게 일시적인 것으로 보아 국세청은 한국에 거소를 둔 것으로 인정하지 않습니다. 즉, 날짜만 채운다고 거주자가 되는 것이 아닙니다. 거주자 판정의 핵심 기준은 거주자·비거주자 구분 ① — 거주자로 인정받고 싶을 때 해결책에서 자세히 다루었습니다.

거주자가 되더라도 ‘1세대 1주택 요건’은 따로 충족해야 한다

설령 거주자로 인정된다 하더라도, 그것만으로 비과세가 되는 것은 아닙니다. 1세대 1주택 비과세는 그 주택이 보유기간·거주기간 요건을 갖춘 1주택이어야 적용됩니다. 구체적으로는 다음 요건을 모두 충족해야 합니다.

• 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택만 보유하고 있을 것
• 해당 주택의 보유기간이 2년 이상일 것
• 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이라면, 보유기간 2년에 더해 보유기간 중 거주기간도 2년 이상일 것

다시 말해, 183일 체류로 거주자가 되는 문제와, 그 집이 2년 보유·2년 거주 요건을 갖춘 1주택인지의 문제는 전혀 다른 층의 요건입니다. 거주자가 되었더라도 집의 보유·거주 요건이 모자라면 비과세를 받을 수 없습니다.

2년 보유는 ‘거주자 신분으로 2년 보유’를 의미한다

이 부분은 정말 많은 해외거주자 고객분들이 놓치는 부분입니다. 1세대 1주택 비과세 요건 중 2년 보유 요건은 “거주자로서 보유한 기간”이 2년 이상이어야 합니다. 비거주자로서의 보유기간만 있고, 거주자로서의 보유기간은 없으면 양도소득세 비과세를 적용받을 수 없습니다.

구체적 사례

• 2001년 미국으로 해외이민 → 비거주자
• 2010년 서울 소재 아파트 취득 → 1주택자
• 2026년 1월 한국에 입국, 10월에 해당 아파트 양도

이 경우 전체 보유기간은 16년이나 되지만, 거주자로서의 보유기간은 2년 미만이기에 양도소득세 비과세를 적용받는 것이 불가능합니다. 양도일 현재 거주자인지 비거주자인지를 논할 필요가 없습니다. 거주자 신분에서의 보유기간이 모자라는 것 자체가 비과세의 벽이 됩니다.

그래서 ‘들어와서 183일 채우기’는 통하지 않는다

정리하면, 비과세를 노리고 일시적으로 한국에 들어와 183일만 채우는 방식은 두 군데에서 막힙니다.

1. 거주자 판정에서 막힌다 — 해외에 계속 거주하던 사람이 일시적으로 한국에 들어와 183일만 채운 뒤 부동산을 팔고 해외로 나가면, 거주자가 양도한 것으로 인정되지 않습니다.
2. 주택 요건에서 막힌다 — 설령 거주자가 되더라도 집 자체가 거주자 신분으로 2년 이상 보유 등의 요건을 갖추지 못하면 비과세 대상이 아닙니다.

거주자라는 신분과, 비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택이라는 사실이 함께 있어야 비로소 비과세가 가능합니다.

그렇다면 해외 거주자에게 비과세의 길은 없는가?

그렇지는 않습니다. 세대 전원이 출국하는 경우에는 일정 기한 안에 집을 팔면 보유·거주기간을 따지지 않고 비과세를 인정하는 특례가 따로 마련되어 있습니다. 비거주자가 국내 부동산을 양도할 때의 전반적인 세금 구조는 비거주자가 한국 부동산을 팔 때 양도소득세, 무엇이 다른가에서 확인할 수 있습니다.

관련 법령

• 소득세법 제89조 — 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택의 양도소득에 대해서는 양도소득세를 과세하지 아니한다.
• 소득세법 시행령 제2조 제2항 — 거소는 주소지 외의 장소 중 상당기간에 걸쳐 거주하는 장소로서 주소와 같이 밀접한 일반적 생활관계가 형성되지 아니한 장소로 한다.
• 소득세법 시행령 제154조 제1항 — 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것. 취득 당시 조정대상지역 소재 주택의 경우에는 보유기간 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다.
• 서면-2017-부동산-2535 (2018.01.25.) — 1세대 1주택 비과세 규정은 양도일 현재 거주자에게 적용되는 것으로, 해당 주택의 보유기간은 거주자인 신분에서의 보유기간을 통산하는 것임.

매각 전 점검 사항

1. 나는 양도일 현재 거주자로 판정받을 수 있는 상황인가?
2. 해당 주택을 거주자 신분으로 2년 이상 보유한 사실이 있는가?
3. 출국 특례 등 다른 비과세 경로가 적용될 여지는 없는가?

이 세 가지에 대한 답을 정리한 뒤 매각을 결정해도 늦지 않습니다. 해외 거주자의 양도소득세 비과세 여부가 궁금하시다면 정택스플랜으로 상담을 요청해 주세요.