해외 발령으로 집을 비운 6년, 주민등록이 남아 있어도 거주기간이 아닙니다 (국세청 사전답변 사례)

해외 근무 발령으로 가족 모두가 출국하면서 주민등록은 서울 집에 그대로 두었습니다. 6년 뒤 귀국했고, 그 집을 팔 때 장기보유특별공제의 거주기간을 계산하게 됐습니다. 국세청의 답은 분명합니다. 그 6년은 거주기간이 아닙니다. 부득이한 사유로 출국했더라도, 주민등록이 남아 있더라도 같습니다.

이 글은 국세청 사전답변 사전-2022-법규재산-0449(2022.7.25.)를 토대로 정리했습니다. 관련 조문은 2026년 10월 현재 시행 중인 법령과 대조했고, 해당 부분은 바뀌지 않았습니다.

사실관계: 2000년 매입, 2003년 출국, 2022년 양도

시점	내용
2000.6.26.	서울 서초구 A주택 매입
2000.10.31.	A주택으로 주민등록 전입
2003.2.17.	남편의 재외공관 근무 발령으로 세대 전원 출국. 주민등록은 A주택에 그대로 둠
2009.8.23.	본부 귀임 발령으로 귀국
2009.8.31.	임대 기간이 남아 재입주하지 못하고 A주택에서 주민등록 전출
2020.10.8.	A주택으로 다시 전입(2021.5.21. 전출)
2022.3.14.	A주택 양도. 양도일 현재 1세대가 보유한 주택은 A주택 하나

질문은 하나였습니다. 출국일부터 귀국일까지 약 6년 6개월 동안 주민등록을 A주택에 둔 채 살지 않은 기간을 장기보유특별공제 표2의 거주기간에 넣을 수 있는가.

국세청의 답: 넣을 수 없다

사전-2022-법규재산-0449 (2022.7.25.)

국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편 등 부득이한 사유로 세대전원이 출국하여 거주하지 않은 기간은 「소득세법」 제95조제2항의 ‘표2’에 따른 거주기간에 포함하지 않는 것임.

재외공관 근무는 본인이 선택한 것이 아닙니다. 그래도 결론은 같습니다. 사유가 부득이한지는 보지 않고, 그 집에 실제로 살았는지만 봅니다.

왜 주민등록이 있어도 안 되는가

거주기간은 주민등록으로 세지만, 실제 거주가 우선입니다

소득세법 시행령 제154조 제6항

제1항에 따른 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다.

조문만 읽으면 주민등록이 2003년부터 2009년까지 A주택에 있었으니 거주기간으로 보일 수 있습니다. 그러나 주민등록은 거주 사실을 확인하는 자료일 뿐입니다. 세대 전원이 해외에 있어 실제로 살지 않은 것이 명백하면 그 기간은 뺍니다. 이 사전답변이 바로 그 경우입니다.

살지 않은 기간을 통산해 주는 규정은 세 가지뿐입니다

소득세법 시행령 제154조 제8항

1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간

거주기간을 더해 주는 규정은 이 세 가지가 전부입니다. 해외 근무, 유학, 질병 같은 부득이한 사유는 여기에 없습니다.

부득이한 사유는 비과세 요건을 풀어 줄 뿐입니다

소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 다목은 1년 이상 국외거주가 필요한 근무상 형편으로 세대 전원이 출국하면 보유기간·거주기간 요건 없이 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 다만 출국일부터 2년 이내에 팔아야 합니다. 이 사례는 출국 후 19년이 지나 팔았으므로 해당하지 않습니다. 또한 이 규정은 비과세 요건을 면제해 주는 것이고, 장기보유특별공제의 거주기간을 늘려 주는 것이 아닙니다.

거주자이기는 하지만 그 집에 거주한 것은 아닙니다

소득세법 시행령 제3조

거주자나 내국법인의 국외사업장 또는 해외현지법인(내국법인이 발행주식총수 또는 출자지분의 100분의 100을 직접 또는 간접 출자한 경우에 한정한다) 등에 파견된 임원 또는 직원이나 국외에서 근무하는 공무원은 거주자로 본다.

재외공관에서 근무하는 공무원은 해외에 있어도 세법상 거주자입니다. 그래서 이 사례의 신청인은 1세대 1주택 비과세와 표2 공제를 적용받는 데에는 문제가 없었습니다. 그러나 거주자 신분과 그 집에 거주한 기간은 별개입니다. 거주자로 보더라도 그 집에 산 것으로 보지는 않습니다.

금액으로 보면: 공제율 28%포인트 차이

사전답변에는 금액이 없습니다. 사실관계의 날짜로 공제율만 계산해 보면 차이가 보입니다.

• 보유기간: 2000.6.26.부터 2022.3.14.까지 약 21년 8개월. 보유기간 공제율은 상한인 40%입니다.
• 실제 거주기간: 2000.10.31.~2003.2.17.(약 2년 4개월)과 2020.10.8.~2021.5.21.(약 7개월)을 합쳐 약 2년 11개월. 거주기간 공제율은 8%(2년 이상 3년 미만)입니다.
• 출국 기간 6년 6개월이 인정됐다면: 거주기간 약 9년 5개월, 거주기간 공제율은 36%(9년 이상 10년 미만)입니다.

구분	보유기간 공제율	거주기간 공제율	합계
국세청 답변대로	40%	8%	48%
출국 기간을 인정했다면	40%	36%	76%

양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이면 초과분 양도차익에 세금이 붙는데, 그 양도차익의 28%에 해당하는 공제가 사라진 셈입니다.

또한 실제 거주기간이 2년 11개월이었기 때문에 표2를 적용받을 수 있었습니다. 표2는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 1세대 1주택에만 적용됩니다. 실제 거주가 2년에 못 미쳤다면 표2 자체가 적용되지 않고, 표1에 따라 보유기간 공제 최대 30%만 받습니다.

2028년부터 달라지는 점

2026년 세제개편안은 국외거주가 필요한 근무상 형편으로 출국한 기간을 장기보유특별공제의 거주기간으로 인정하는 규정을 신설할 예정입니다. 개편안의 내용은 해외 발령이나 유학으로 못 산 기간도 거주기간에 들어갈 수 있습니다에 정리해 두었습니다. 이 사례에 대입하면 다음과 같습니다.

• 인정 한도가 최장 3년입니다. 6년 6개월을 비웠다면 3년만 인정되고 나머지 3년 6개월은 지금과 같이 빠집니다.
• 출국 직전 그 집에 1년 이상 계속 거주했어야 합니다. 이 사례는 2년 4개월을 거주한 뒤 출국했으므로 이 요건은 충족합니다.
• 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용될 예정이고, 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

결론: 거주기간은 실제로 산 날만 셉니다

해외 근무로 집을 비웠다가 귀국해 그 집을 팔 계획이라면 아래를 먼저 점검해 보시기 바랍니다.

• 주민등록이 아니라 실제로 산 날을 기준으로 거주기간을 다시 세어 봤는가. 2년에 못 미치면 표2 자체가 적용되지 않습니다.
• 출국 기간을 거주기간에 넣어 신고하면 과소신고가 되고 가산세가 따라옵니다. 신고 전에 거주 이력을 날짜별로 정리해 두셔야 합니다.
• 양도 시점을 2028년 이후로 늦추면 최장 3년을 인정받을 수 있는지, 그동안의 보유세와 시장 상황을 감안해도 유리한지 따져 봤는가.

해외 근무 뒤 귀국해 주택 양도를 앞두고 계시다면 정택스플랜으로 상담을 요청해 주세요.